Stambeni krediti neće ići drastično niže

Sve češće se čuje kako je pravo vreme za stambeni kredit, jer kamate nikad nisu bile niže. Oko 90.000 građana Srbije otplaćuje stambeni kredit indeksiran u evrima, a stope za ove zajmove su trenutno na nivou od oko tri odsto. Euribor beleži negativne stope, u odnosu na period od pre deset godina kada je bio na nivou od 4,7%. U ponudu banaka 2016. uključeni su i prvi stambeni krediti u dinarima sa rokom otplate do 30 godina, a danas se odobravaju po kamatnoj stopi ispod pet odsto, što je donedavno bila kamatna stopa po kojoj su odobravani evroindeksirani stambeni krediti. U poslednja tri meseca 2017. banke u Srbiji odobrile su ukupno 20,7 milijardi dinara novih stambenih zajmova, a analize NBS pokazale su znatan rast dinarskih stambenih kredita, sa rokom dospeća od 15 godina, po stopi od 4,9%.

Prostora za dalji primetniji pad kamatnih stopa na našem tržištu nema, smatra Zoran Grubišić, profesor Beogradske bankarske akademije, ističući da je eventualno moguća blaga korekcija za najviše 0,25-0,50% procentnih poena.

„Referentne kamatne stope centralnih banaka u bliskoj budućnosti mogu samo da rastu, na istorijskom su minimumu, pa prostor za pad kamatnih stopa leži samo u nešto nižim kamatnim maržama. Ipak, uzimajući u obzir rizik zemlje i mali prostor za dalji primetniji rast kreditnog rejtinga, realno je očekivati da će marže ostati na približno istom nivou", ističe naš sagovornik.

„Po prvi put imamo veoma malu razliku između referentnih kamatnih stopa Evropske centralne banke na evro i Narodne banke Srbije na dinare, a što je rezultat trenda pada kamatnih stopa na dinare“, ističe Zoran Grubišić, profesor Beogradske bankarske akademije. Kako dalje objašnjava naš sagovornik, u srednjoročnom periodu od pet godina suočavamo se sa niskom inflacijom, veoma blizu inflacije u evro zoni, dok inflaciona premija u dinarskoj zoni ni u jednom trenutku nije prelazila par procentnih poena. „Posledica svega toga je stabilan devizni kurs koji se u periodu od pet godina kreće u oscilacijama od +/- 2,5%. Postoji poverenje stranih institucionalnih investitora u domaće dinarske državne hartije od vrednosti, što je povezano i sa jačanjem kreditnog rejtinga zemlje. Rezultat svega toga je i rast dinarskih stambenih kredita i dinarske štednje građana, a što su konkretni rezulatati dinarizacije za koju se zalaže Narodna banka Srbije“, zaključuje Grubišić.

Neki analitičari predviđaju rast vrednosti Euribora krajem ove godine. Da li može doći do značajnijeg rasta koji bi uticao na poskupljenje kredita?

Teško je predvideti kretanje Euribora jer to prvenstveno zavisi od toga da li će ECB i dalje sprovoditi relaksiranu monetarnu politiku, produžiti sa povećanjem novčane mase kroz kupovinu hartija od vrednosti, da li će FED podići značajnije kamatne stope i kako bi ECB u tom trenutku reagovala. Ipak, sve su naznake da se tako nešto neće desiti odjednom i ove godine. Ipak, i kada dugoročno gledano dođe do određenog rasta Euribora, mislim da će se banke potruditi da tada obore kamatne marže i donekle ublaže rast kamatnih stopa, pa ne očekujem dramatično poskupljenje kredita.

Šta biste naveli kao savet onima koji razmišljaju o podizanju stambenog kredita?

Klijenti treba da sagledaju svoje buduće prihode, koliko su oni stabilni i od čega zavise, tj. kojim tržišnim rizicima se izlažu u delatnosti u kojoj su zaposleni i da li im je plata vezana za devizni kurs. Na osnovu toga sledi odluka o izboru valute (evro ili dinar) i kamatne stope (fiksna ili varijabilna). Naravno, ako hoćete da se zaštitite i od valutnog i od kamatnog rizika, jedino rešenje je uzeti dinarski stambeni kredit po fiksnoj kamatnoj stopi. Ipak, cena takve zaštite može da bude previsoka u vidu cene kredita, tj. kamatne stope i samim tim iznosa dinarske rate. Tu svakako treba pogledati efektivnu kamatnu stopu koja pokazuje finalnu cenu vašeg kredita, a gde su pored nominalne kamatne stope uključeni i neki drugi troškovi kredita. Mislim da će realnost za većinu građana biti varijabilna kamatna stopa koja zavisi od budućeg kretanja Euribora i kredit koji je valutno indeksiran u evrima. Tu je onda savet da se sa visinom rate ne ide do krajnjih granica koje su dozvoljene regulativom NBS, već da ukupno kreditno opterećenje ne prevazilazi 25-30% ukupne zarade. Time se ostavlja određena fleksibilnost ako dođe do rasta deviznog kursa i rasta Euribora, da porast rate u dinarima ne optereti previše budžet, pa da i u pesimističkom scenariju to opterećenje ne pređe 50% od ukupne zarade. Danas se ne treba previše plašiti rasta Euribora jer će tada kamatne marže donekle pasti, a klijenti po sadašnjoj regulativi mogu relativno povoljno da refinansiraju svoj kredit ako im skoči kamatna stopa za nove kredite koji će sigurno biti nešto povoljniji.